Umowa Pośrednictwa Sprzedaży

Podstawą prawną umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości są art. 179 – 183a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Reguluje ona większość aspektów. Pozostałe, nie regulowane ustawą rozstrzyga się w oparciu o przepisy dotyczące umów podobnych, zawarte w Kodeksie Cywilnym.

Pośrednictwo jest formą wykonywania czynności faktycznych. Pośrednik działa w imieniu osoby zlecającej, samodzielnie. Nie ma on prawnego obowiązku stosować się do jej zaleceń. Dopiero pośrednie działania pośrednika mają stworzyć warunki możliwe do zawarcia głównej umowy. Główną umowę finalizują sami zainteresowani bez udziału pośrednika.
Jeśli główna umowa zostanie sfinalizowana, dzięki pośrednim działaniom pośrednika, może on domagać się należnego wynagrodzenia. Generalnie, pośrednik dźwiga na swoich barkach całe ryzyko gospodarcze, często bez zwrotu poniesionych wydatków (czyli kosztów pośrednictwa).

Umowa pośrednictwa wymaga sporządzenia dokumentu pisemnego. Zgodnie z ust. 3 – 5 art. 180 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, umowa powinna zawierać:
- dane "pośrednika w obrocie nieruchomościami" odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami".
Oznacza to, że pośrednik, którego w pewnym sensie zatrudniamy musi posiadać odpowiednie uprawnienia, które potrafi udokumentować. Nieprawdą jest, że pośrednik może wykonywać swoje zadanie bez odpowiednich kwalifikacji. Nie należy ryzykować umowy z osobą, która nie posiada uprawnień i działa z ramienia "firmowej licencji pośrednictwa". Każdy pośrednik z uprawnieniami musi posiadać imienną licencję i często jest członkiem stowarzyszenia zawodowego. Mając numer licencji można sprawdzić pośrednika w stowarzyszeniu zawodowym.
- czas trwania umowy: określony, bądź nieokreślony.
- określony tryb umowy: otwarta, bądź zawarta na wyłączność,
- dane nieruchomości .

UMOWA OTWARTA
Pozwala na zawarcie podobnych bądź jednakowych umów z wieloma pośrednikami jednocześnie. Taka forma umowy nie mobilizuje pośrednika do szczególnej aktywności w osiągnięciu celu, gdyż ma świadomość (być może licznej) konkurencji. W takim wypadku sprzedaż nieruchomości zależy bardziej od szczęścia niż nakładów pracy i wkładu pośrednika. Ponadto reprezentuje jednakowo interesy obu stron umowy, gdyż obie strony płacą prowizję od centy sprzedaży. To czynnik atrakcyjniejszy dla sprzedającego.

UMOWA NA WYŁĄCZNOŚĆ
Zawiera się na rzecz Pośrednika bądź przedsiębiorcy. Stosuje się do niej odpowiednio art. 550 Kodeksu Cywilnego. Umowa taka nakłada na Pośrednika obowiązek aktywnego działania. W zamian za umowę na wyłączność pośrednik dołoży wszelkich starań, wykorzysta budżet przeznaczony na marketing i reklamę, tak by sprzedać nieruchomość i otrzymać należną wg umowy prowizję. Wbrew pozorom umowa na wyłączność przynosi więcej korzyści:
- umowa trafia do informacji potencjalnych nabywców wielu biur pośrednictwa,
- nieruchomość jest reklamowana indywidualnie nie masowo, oferta jest pełniejsza i ciekawsza dla potencjalnego nabywcy.
W przypadku umowy na wyłączność czas umowy określa się na podstawie nieruchomości: (pół roku dla mieszkania do 60 m kw.; do roku dla mieszkań powyżej 60 m kw.; rok i więcej dla domów)

Jest jeszcze jeden rodzaj umowy na wyłączność: UMOWA BEZPOŚREDNIA. W tym przypadku całą prowizję płaci sprzedający. Wynosi ona nie 3% a 6% od kwoty transakcji nieruchomości.

Umowa z pośrednikiem powinna być bardzo dokładnie przemyślana. Często pośrednicy zasłaniają się zawartością umowy, gdy klient zgłasza reklamacje wobec jego działań. W tym wypadku warto mieć świadomość, że umowa pośrednictwa to umowa "starannego działania" a nie rezultatu. W związku z tym, zgodnie z prawem, nie każde działanie pośrednika ma prowadzić do umowy pomiędzy kupującym, a sprzedającym.

OBOWIĄZKI POŚREDNIKA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI
Ponieważ oba rodzaje umów dotyczą w szczególności "starannych działań" pośrednika, należy je w miarę możliwości określić. Oto najważniejsze obowiązki pośrednika, które można określić w umowie:
- posiada aktualne informacje na temat stanu prawnego reprezentowanej nieruchomości. Informacje te powinny być udokumentowane (np. aktualny wypis z księgi wieczystej, wyrys geodezyjny - dla działki budowlanej, zaświadczenie bądź wyrys z MPZP),
- pośredniczy w negocjacjach ceny między potencjalnym kupcem, a sprzedającym,
- doradza przy zakupie mieszkania (domu, innej nieruchomości) (względem ceny, lokalizacji, kondygnacji itp.), informuje o ofertach konkurencyjnych,
- podejmuje działania marketingowe w celu promocji oferty (ogłoszenia w prasie, w internecie, w systemie MLS)
Jeśli owe punkty nie zostaną zawarte w umowie, pośrednik może ograniczyć się do podsyłania adresów drogą mailową.

Podpisanie umowy pośrednictwa sprzedaży nieruchomości jest bezpłatne! Zwyczajowo połowę kosztów uiszcza się przy podpisywaniu umowy przedwstępnej (Czytaj więcej: Umowa przedwstępna kupna - sprzedaży), a drugą połowę przy akcie notarialnym.

CO ZROBIĆ, GDY POŚREDNIK NIE SPRAWDZA SIĘ?
- Jeżeli pośrednik nie sprawdza się i z tego tytułu sprzedający poniósł straty, może ubiegać się o odszkodowanie poprzez sąd.
- Jeśli pośrednik należy do stowarzyszenia pośredników nieruchomości i dopuścił się czynu niezgodnego z etyką zawodową można złożyć sprawę do sądu koleżeńskiego.
- Jeśli pośrednik nie jest stowarzyszony, skargę należy złożyć do prezesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, który przekaże ją Komisji Odpowiedzialności Zawodowej.
- Jeśli pośrednik nie posiada licencji sprawę należy zgłosić na policję i do PIH.

NIE PODPISUJ UMOWY Z POŚREDNIKIEM, JEŚLI:
- Zawiera zapis o rozwiązaniu umowy za zgodą obu stron,
- Zapis o wypłacie prowizji zawiera treść o odsetkach w wysokości 2 i więcej procent za każdy dzień zwłoki ( to może wynieść ponad 730 % w skali roku!)
- Zawiera zapis mówiący o konieczności obecności prawnika podczas ustalania i negocjacji cen, a ustalenia zawarte poza biurem pośrednictwa nie wpływają na wysokość prowizji pośrednika.

Agnieszka Bykowska

Oryginalna treść artykułu, wraz ze wzorem pisma, jest dostępna w serwisie www.Projektoskop.pl pod tytułem: Umowa Pośrednictwa Sprzedaży Nieruchomości