Podsumowanie rynku nieruchomości w Polsce

Za nami kolejny rok, który deweloperzy zajmujący się powierzchniami komercyjnymi zaliczyć mogą do udanych.

Mimo widma krążącego kryzysu, który dotknął przede wszystkim firmy działające na rynku nieruchomości mieszkaniowych, jak również fundusze inwestycyjne, to sektor nieruchomości komercyjnych w zasadzie nie odnotował znaczących strat.

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce a kryzys gospodarczy
Polska gospodarka z każdym rokiem staje się coraz bardziej połączona z gospodarką europejską i światową, zarówno poprzez wzrost wymiany handlowej jak i inwestycji kapitałowych. Zagraniczne firmy, a przede wszystkim międzynarodowe korporacje rozwijające się w Polsce stanowiły w ostatnich latach główne źródło klientów na nowe powierzchnie biurowe. Nie wiadomo jak kryzys dotyczący głównie amerykańskiego i zachodnioeuropejskiego sektora finansowego wpłynie na inne branże gospodarki, jednak wydarzenia ostatnich miesięcy i tygodni należy z pewnością traktować jako zagrożenie dla wzrostu gospodarczego także w Polsce. Dlatego plany rozwojowe firm będą teraz konstruowane znacznie ostrożniej niż dotychczas, co może przełożyć się na popyt nowych powierzchni biurowych. Z drugiej strony Polska to wciąż kraj niższych kosztów działalności, świetnie wyszkolonych pracowników w bezpośrednim sąsiedztwie największych gospodarek Europy, a więc naturalna alternatywa dla dużych zachodnich koncernów szukających oszczędności.

Tendencje w sektorze nieruchomości biurowych
Sytuacja w tym sektorze nie uległa tak drastycznemu pogorszeniu jak w firmach deweloperskich inwestujących w mieszkania. Wśród tendencji, które udało się zauważyć na rynku nieruchomości komercyjnych w 2008 roku, wymienić można kilka.

Groźba utraty dotychczasowych najemców zmusiła właścicieli biur do lekkiego obniżenia stawek czynszowych. Nie tylko kryzys przyczynił się do takiego stanu rzeczy. Powodem jest również powstawanie budynków biurowych na obrzeżach miast. Coraz lepsza infrastruktura i niższe czynsze to czynniki, które w wielu przypadkach przyciągają większą liczbę wynajmujących i często stanowią poważną konkurencję dla budynków umiejscowionych w centrum. Szacuje się, że w roku ubiegłym renegocjowano od 10-15% wszystkich umów najmu. Stawki, które można wynegocjować ustalane były bardzo indywidualnie - pod uwagę wzięto czynniki: umiejscowienie budynku, dotychczasowy czas trwania najmu czy zmniejszenie lub powiększenie wynajmowanej powierzchni.

Ponadto inwestorzy coraz częściej dostrzegają potencjał drzemiący w innych dużych miastach - Łodzi, Krakowie czy we Wrocławiu. Za przenoszeniem biur ze stolicy, przemawia wiele argumentów. Kluczowym z nich jest oczywiście niższa cena. Według Cushman&Wakefield w Krakowie przybędzie w najbliższym czasie 400 tys. m.kw. powierzchni biurowej, we Wrocławiu 580 tys. m.kw. Bardzo przyszłościowym rynkiem jest Łódź, gdzie przygotowywane są obecnie projekty biurowe o łącznej powierzchni 170 tys. m.kw.

Lokalny potencjał
Centralne położenie i dobra komunikacja sprawiły, że Łódź staje się obecnie naturalnym kierunkiem rozwoju dla wielu renomowanych inwestorów, takich jak Philips, Bosch, Siemens i ostatnio Dell. Mając na uwadze zalety geograficzne i potencjał inwestycyjny Łodzi, Mermaid Properties podjął decyzję o rewitalizacji i rozbudowie dawnego "Próchnika", który pod nazwą Cross Point już w lipcu 2009 roku będzie oferował przyszłym najemcom 12,5 tys. m.kw. nowoczesnej powierzchni biurowej.
Bardzo ważnym czynnikiem wpływającym na przenoszenie siedzib do mniejszych aglomeracji jest proces Business Process Offshoring (BPO). Zagraniczne koncerny zlecają realizację wybranych działań, wspierających ich przedsiębiorstwo, tańszym firmom zagranicznym.

Warszawa wciąż najatrakcyjniejsza
Mimo coraz większego znaczenia mniejszych miast, to wciąż w Warszawie mamy do czynienia z najdynamiczniejszym rozwojem. Szacuje się, że do końca 2009 roku, na terenie stolicy do użytku oddanych zostanie ok. 650 tys. m.kw. Niesłabnącą popularnością wciąż cieszą się obiekty ulokowane w obrębie centrum, Mokotowa oraz Ochoty. Do najatrakcyjniejszych należą te, które łączą w sobie kilka cech – odpowiednią lokalizację, dobry dojazd, wysoką klasę wykończenia (A lub B) i w zależności od upodobań najemców - bliskość strategicznych punktów miasta: innych biurowców, lotniska, ścisłego centrum czy linii metra. Jedną z najnowszych tego typu inwestycji jest Libra Business Centre, przy jednej z głównych arterii Warszawy – w Alejach Jerozolimskich. Co więcej, w odległości niespełna 200 m od kompleksu przebiega nowa linia kolejowa, zapewniająca dogodną komunikację z centrum, lotniskiem oraz stanowiąca alternatywę dla komunikacji miejskiej czy dojazdu samochodem. Bliskość centrum miasta oraz dogodny dojazd do lotniska Okęcie to nie jedyne plusy lokalizacji. Libra Business Centre znajduje się w pobliżu siedzib dużych międzynarodowych koncernów, takich jak: Microsoft, Philips, Fuji, czy Deutsche Bank. Najbliższym sąsiadem LBC, od którego nabyto nieruchomość jest centrala koncernu Daimler AG. Dzięki tej inwestycji Aleje Jerozolimskie zyskają ponad 25 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej.

Jakiej sytuacji na rynku nieruchomości komercyjnych możemy spodziewać się w roku 2009?
W związku z sytuacją na rynku finansowym i dostępnością kredytów część zaplanowanych przez deweloperów projektów biurowych nie zostanie zrealizowana lub też ich realizacja będzie odsunięta na kolejny rok. Planowana podaż powierzchni biurowej będzie zatem mniejsza aniżeli wynikało to z planów w ubiegłym roku. Pomimo to w perspektywie 2009 roku nie należy spodziewać się spadku czynszów, za wyjątkiem umów typu pre-lease na duże powierzchnie biurowe. Obecna sytuacja powoduje, że banki żądają od developerów tego typu umów, co daje duże możliwości negocjacyjne najemcom. Ta sytuacja jest niewątpliwą okazją dla firm poszukujących dużych dobrych biur w perspektywie 2 lat.

Rynek nieruchomości mieszkaniowych
Nagłe załamanie gospodarki światowej bardzo szybko odbiło się niekorzystnie na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Po pęknięciu tzw. bańki naturalną konsekwencją było, że banki bardzo niechętnie, lub w ogóle zaprzestały udzielania kredytów hipotecznych, dzięki którym kupowano dotychczas znaczną część mieszkań.

Pomimo to projekty rewitalizacji Pałacu Młodziejowskiego przy ul. Miodowej 10 oraz kamienicy o funkcji mieszkalnej (biurowo-mieszkalnej) przy ul. Jasnej 26 realizowane przez naszą spółkę postępują zgodnie z założeniami. To projekty niszowe, wyjątkowe, doskonale zlokalizowane i relatywnie niewielkie, a kryzys może im wręcz pomóc – gdyż lokowanie kapitału w produkty o ograniczonej podaży jest świetną formą dywersyfikacji ryzyka w sytuacji kryzysu.

Z drugiej strony warto zauważyć, że im gorzej w gospodarce tym większa migracja ludności do stolicy za pracą, czyli większy popyt na mieszkania do wynajęcia i kupna. 20 tys. mieszkań w Warszawie na 2,5 mln ludzi to 1-2%, czyli wciąż mało - zatem nie powinno dojść do spadku zainteresowania ich kupnem na poziomie 30-50%. Jedynie dotychczas znacznie wygórowane ceny ulegną spadkowi do około 8 tys. za m.kw. Rynek po prostu przejdzie korektę cenową – zwłaszcza w dużych aglomeracjach, gdzie dotychczas m.kw. mieszkania znacząco przekraczał realną wartość rynkową.

W dłuższej perspektywie obecny kryzys na rynku finansowym wpłynie normalizująco na sytuację na rynku nieruchomości. Ogromny popyt spekulacyjny na przełomie 2006 i 2007 roku napędzał wzrost cen produktów mieszkaniowych. Deweloperów i inwestorów skusił krótkoterminowy wzrost zysków. Niestety zaraz potem nastąpił szybki wzrost cen ziemi oraz usług budowlanych. W momencie, kiedy ceny przestały rosnąć, popyt spekulacyjny zanikł, a sprzedaż uległa znacznemu spowolnieniu. Wielu inwestorów, zwłaszcza z Hiszpanii i Irlandii kupowało ziemię "na górce", często bez znajomości lokalnego rynku, bez wyczucia. Tacy deweloperzy niestety mają teraz duży problem, bo dalsza realizacja inwestycji jest już w nowych realiach rynkowych nieopłacalna. Z pewnością będziemy świadkami wielu bankructw zwłaszcza mniejszych inwestorów, którzy nie mają dużego zaplecza kapitałowego. Te trudne czasy przetrwają tylko najwięksi i ci, którzy do tej pory bardzo ostrożnie inwestowali, dokładnie analizując wszystkie zagrożenia rynkowe.

Komentarz:
Radosław Sieroń
Prezes Mermaid Properties